Коммерческая недвижимость:
можно ли начать без опыта? 
5 шагов для новичков

ШАГ 1. Выбор стратегии 

Новичкам советую обратить внимание на субаренду и агента влияния. 

Что из себя представляет субаренда?
Берём оптом – продаём в розницу. Вы арендуете большое помещение, делите его на несколько маленьких и пересдаёте. Разница в аренде и субаренде за вычетом налогов — ваша чистая прибыль. 

Кто такой Агент влияния? Это не просто «риэлтор». Это специалист, который помогает увеличить арендный поток помещения и прибыль собственнику. Эта стратегия требует вложений только на выкладку объявлений. 

ШАГ 2. Найти помещение

Второй этап работы над коммерцией — найти и оценить помещение. На что обращать внимание? 

— Локация: пешеходный трафик, этаж, близость к жилым комплексам и точки притяжения, наличие парковочных мест.
Никогда не берите своим первым проектом неликвидное помещение.

— Физическое состояние: ремонт в помещении: пол, стены, потолок; целостность дверей и окон, наличие согласованной вытяжки и приточной вентиляции, исправность коммуникаций, труб и проводки.
Никогда не берите объект без капитального ремонта.

— Конкурентный анализ: кто уже заселён по соседству и повлияет ли это на интерес будущих арендаторов? Проведите анализ локации на авито или через спицаильные сервисы.

ШАГ 3. Звоним собственнику

На этом этапе важно прозвонить как можно больше собственников, чтобы научиться уверенно выстраивать диалог. Обязательно уточняйте характеристики и технические моменты: точная ли указана площадь в объявлении, сколько электричества доступно и ОБЯЗАТЕЛЬНО попросите планировку (если её нет в объявлении).
Никогда не говорите собственнику про субаренду на первом созвоне.

ШАГ №4. Выложить тестовое объявление 

Разместите объявление о сдаче помещения в аренду (даже если у вас его ещё нет). Разделите его и выложите каждую часть по отдельности. Распишите полностью всё о вашем объекте: локация, цена, возможность сразу заехать, все характеристики. Цель этого действия: проверить спрос. Если звонков много, значит, помещение в этой локации будет востребовано.

ШАГ №5. Рассчитать маржинальность

Маржинальность – это процент чистой прибыли, которую будет приносить вам объект. Она вычисляется по формуле: стоимость аренды за год/стоимость субаренды за год * 100% 

Давайте на примере: мы арендуем помещение за 100.000 в месяц, значит за 1,2 млн в год. На субаренде зарабатываем 180.000 (до вычета налогов) в месяц и 2.160.000 – в год: 

1.200.000 / 2.160.000 * 100% = 55% годовых