Игорь Бондаренко

Вы — и предприниматель (агентство), и инвестор (рантье). Это два разных мышления: зарабатывать на операционной деятельности и на активах. Как вы в себе сочетаете эти две роли и не возникает ли внутреннего конфликта? Какая из этих ипостасей вам ближе по духу?

На самом деле, одно лаконично дополняет другое. Пока ты не являешься предпринимателем, ты не понимаешь, куда и как лучше инвестировать. А инвестировать глупо без знания внутренней кухни, я считаю. Это не совсем правильно, хотя не исключаю, что кто-то так умеет делать. Для меня сочетание предпринимательской и инвестиционной деятельности логично. 

Когда ты понимаешь, как работает бизнес, ты точно знаешь куда выгодно инвестировать.

Самый сложный момент в вашей карьере? Не в смысле самой плохой сделки, а момент, когда могли опуститься руки или возникли сомнения в выбранном пути. Что вас удержало и что вы из этого вынесли?

Как ни странно, но за все 14 лет этот момент наступил именно сейчас. В данный момент я пришел к такой ситуации, когда кардинально меняется весь рынок коммерческой недвижимости. Если раньше он работал по определенным правилам, когда ты мог купить объект, сделать там ремонт, заселить арендатора, продать его достаточно оперативно и умножить сумму, условно говоря, х2 за 7-8 месяцев, то сейчас эта система просто перестала работать. Теперь нужно покупать объекты не с целью дальнейшей перепродажи, а с целью владения и, может быть, потенциальной продажи в последующем. 

Все мои объекты куплены с долей инвесторских денег, поэтому в условиях стагнации рынка я чувствую огромную ответственность. На мне лежит обязательство по продаже этих объектов, а я их не могу реализовать, поскольку рынок просто встал и ничего не продается. Поэтому в данный период я переживаю самый непростой момент: переоцениваю жизненные ценности, по-другому выстраиваю бизнес. Думаю, что в ближайшее время рынок будет очень сильно прорежен, небольшое количество людей с этого бизнеса уйдут. Ну, а тем, кто останется, станет гораздо проще – рынок развивается всегда циклично. 

Владеть 13 000 м² — это не только доход, но и огромная ответственность перед арендаторами, партнерами, командой. Как эта ответственность изменила вас как личность? Чувствуете ли вы себя больше управленцем или хранителем активов?

Как уже говорил ранее, все мои объекты были куплены не только на мои деньги, но и на деньги инвесторов. Я несу перед ними ответственность за реализацию этих объектов на рынке – продажу с дальнейшей выплатой процентов. Из-за стагнации сделать это крайне сложно, просто нет покупателей. Но абсолютно каждый из объектов продолжает приносить доход мне и инвесторам, находясь во владении. Всё дело в правильной стратегии и умении быстро адаптироваться на рынке. 

Чувствую себя и управленцем, и хранителем:
от меня ждут быстрых и верных решений, так как доверяют мне собственные вложения. 

Ваш блог вдохновляет тысячи людей. А что вдохновляет лично вас? Есть ли у вас свои «иконы» в бизнесе, инвестициях или, может быть, в совершенно другой сфере? Как вы восстанавливаете энергию?

Самое главное, что меня вдохновляет – моя семья. Это то, что меня восполняет, дополняет и всегда поддерживает. Я считаю, что семья – это вообще самое важное. И все, что делаю я, посвящено моей любимой семье! И для меня это прям очень важно. 

Ну и, естественно, самореализация, новые задачи, новые цели, позволяющие достигать новых результатов. 

Ваш опыт 14 лет — это несколько циклов рынка. Как кардинально изменилось ваше понимание слова «инвестиция» в коммерческую недвижимость с первой покупки до сегодняшнего дня? В чем вы были уверены тогда и в чем абсолютно уверены сейчас?

Раньше я был абсолютно уверен в том, что коммерческая недвижимость – это панацея, которая позволит тебе не работать и получать пассивный доход. Но сейчас я понимаю, что коммерческая недвижимость – это такой же бизнес, как и все остальные, который тебе нужно реализовывать. 

Если бы вам пришлось оставить всего три ключевых критерия при оценке любого объекта коммерческой недвижимости для покупки (помимо цены), что бы это было? Почему именно они?

У меня два самых важных критерия, это спрос и востребованность. 

Расскажите о самой ценной профессиональной ошибке, которая в долгосрочной перспективе принесла вам больше пользы, чем многие успехи. Чему она вас научила?

Очень многие говорят о том, что нужно верить в себя. Но здесь должна быть важная грань, чтобы уверенность не превращалась в самоуверенность. В 2022 году мы ставили нестационарный торговый павильон, бегло просмотрели документы с полной уверенностью, что всё в порядке, а через пару недель к нам “постучались” государственные органы. Павильон демонтировали, и это уменьшило наш бюджет на 2.000.000 рублей. 

Поэтому важно не идти на лишний риск и не быть чересчур самоуверенным, досконально проверяя всё каждый раз, особенно документы. 

Вы видите рынок «с двух сторон стола». Какой самый главный дисбаланс в восприятии вы наблюдаете между инвесторами (покупателями) и профессиональными агентами? В чем они чаще всего не понимают друг друга?

Самая главная проблема инвесторов, которые приобретают объекты, в том, что они идут в бизнес, в котором не разбираются и не хотят разбираться. Все хотят себе супер топовые объекты с минимальной окупаемостью и крутым сетевым арендатором. Но, во-первых, сетевой арендатор – не всегда панацея. У них могут быть очень жесткие условия. Во-вторых, основная задача - уметь работать в этом бизнесе. Не слепо инвестировать, а разбираться, смотреть, анализировать и никогда не думать, что есть одно какое-то золотое решение. “Вот есть какой-то объект, там сидит Пятерочка и все. Это будет супер топово работать” – нет, всегда может быть по-разному. 

Какая ниша или тип коммерческой недвижимости, на ваш взгляд, является самой недооцененной сегодня с точки зрения потенциала на следующие 5 лет? И наоборот — что сейчас переоценено?

Могу сказать, что сейчас переоценены склады. Все с ними бегают, а я вообще в них не верю. Ну нет у нас такого количества вещей, которое будет храниться, и при любом самом жестком кризисе люди перестанут тратиться на хранение. Потому что в самом крайнем случае можно избавиться или хранить у себя на балконе. 

Какой бизнес в коммерции недооценен? Вы знаете, я почему-то верю в торговые комплексы. Верю в них с точки зрения того, что они сейчас будут очень сильно перерождаться. Эти площади не будут оставаться свободными, их будут использовать, но просто в новом формате. Что происходит сейчас? Ты заходишь в торговый комплекс, а там 250 одинаковых магазинов. Я думаю, пройдет немного времени и в этих площадях будут другие виды деятельности, которые будут приносить больше денег своим собственникам. Поэтому именно торговый комплекс – это то, на что стоит сейчас обратить внимание. 

Зачем вы тратите время и силы на контент и развитие аудитории? Что для вас важнее — чтобы вас воспринимали как успешного инвестора (образец для зависти) или как проводника, который может научить и вдохновить на действия?

Мне нравится доносить людям полезную и важную информацию. К тому же, когда у тебя есть такой социальный капитал, ты можешь в любом виде деятельности, который связан плюс-минус с коммерческой недвижимостью и инвестициями, гораздо быстрее получать хорошие результаты. 

У нас есть акселератор в виде обучения, и когда ты видишь прям жемчужину или бриллиант, которому нужно дать возможность – ты можешь за счет медиа дать эту возможность. Вложить в него свой не только финансовый потенциал, но и информационный. За счет этого ты зарабатываешь сам и можешь помочь заработать человеку, который к тебе пришел. Причем у нас очень узкая ниша, и набрать 150 тысяч подписчиков в сфере коммерческой недвижимости это не то же самое, что набрать 150 тысяч подписчиков на других нишах. 

Ваша аудитория — 150 000 человек с разными целями. Если бы вы могли, чтобы ваши подписчики вынесли из вашего опыта и контента всего одну фундаментальную мысль или принцип, какую бы вы выбрали?

Занимайтесь коммерческой недвижимостью. Это не панацея и не волшебная таблетка, но при правильной стратегии и необходимой базе знаний – это надежный бизнес и возможность сохранения капитала. 

Часто люди загораются идеей инвестиций, но не знают, с чего начать. Какой самый первый, конкретный и малозатратный шаг вы посоветуете сделать человеку «с нуля», который задумался о коммерческой недвижимости, но пока только изучает вопрос?

Я бы настоятельно рекомендовал просто начать работать по бесплатным стратегиям, которые не требуют вложений. Это могут быть стратегии агента влияния, либо субаренда. Во-первых, это всегда голубой океан, вечнозеленый бизнес. Всегда будет нужно кому-то что-то сдать, кому-то заселить арендатора, кому-то что-то продать. И если ты научишься делать это профессионально, дальше тебе будет гораздо проще инвестировать в разные проекты, связанные с коммерческой недвижимостью и вообще заниматься этим бизнесом. 

Представьте, что через 20 лет о вас и вашем деле будут вспоминать в контексте вклада в индустрию или в жизни ваших последователей. Каким вы хотите остаться в их памяти? Как «человеком, который построил портфель», или как-то иначе?

Я бы хотел, чтобы огромное количество людей, сотни, тысячи, сотни тысяч человек сказали:
“Я начал заниматься бизнесом на коммерческой недвижимости и заработал свои первые деньги благодаря Игорю Бондаренко.” Вот это для меня на самом деле будет супер важной вехой. Я буду знать, что я этим людям помог улучшить их жизнь и сделать ее действительно крутой. 

Я считаю, что вообще я в принципе популяризировал бизнес на субаренде коммерческой недвижимости, потому что я первый, кто начал об этом рассказывать. Десять лет назад начал записывать свои первые видео на Youtube. До этого тоже занимались субарендой, но никто не рассказывал об этом на большую аудиторию.
Я просто начал этот бизнес популяризировать. Поэтому считаю, что воспитал огромное количество людей, которые разобрались в этом бизнесе и начали на нем зарабатывать. И это, на самом деле, очень важно и круто, что я поменял мнение такого количества и поменяю еще в будущем большего количество людей.